银行资金违规进入楼市遭重罚，信贷收紧融资成本攀升

2018-02-04 杨井鑫王柯瑾 中房网

对于银行资金违规进入房地产的行为，银监会已经动真格了。

从限制银信类业务投资房地产到房地产并购贷款的穿透式监管，从多家银行房地产贷款违规被罚到银行收紧房地产信贷融资，传统商业银行资金绕道房地产的通道正在急剧收缩。

据记者了解，不少银行今年房地产信贷政策更加审慎，房地产企业融资难度的加大也让市场融资成本继续攀升。

堵漏房地产融资

监管对于房地产行业信贷在政策上的施压已经数年，但是效果较为有限。由于现实操作中不少信贷融资变为绕道融资，银行资金最终投向房地产的规模并没有得到控制。然而这种情况在近期的诸多政策施压下将有所转变。

早在2013年，银监会就曾针对九大行业五类重点企业的贷款发出了警示函，房地产行业排在九大行业首位。此后，多数银行对于房地产行业的贷款被列为了限制类贷款，不仅将审批权上交到总行，还根据各区域不同实行了白名单制。

据了解，4年多来大型房地产企业尚能从银行贷到资金，中小型房地产企业则主要凭借绕道融资来解决资金问题。实际上，银信类合作是最主要的融资渠道。房地产商将项目通过信托通道包装成券商资管计划，然后对接银行理财资金直接购买这类资管计划。

“这是给企业放贷较常见的类信贷业务。根据银行风控标准的不同，类信贷业务中门槛和成本也不一样。相比企业直接从银行贷款，可能有的银行能够突破一些硬性条件上的限制。”一家股份制银行信贷部人士称。

据该人士介绍，在资金的用途上，银行直接放贷的资金把控更加严格，而类信贷业务中资金监控相对弱一些，也极为可能挪作他用。

值得关注的是，监管对于房地产融资明确要求必须“四证”齐全，自有资金必须到位，但是部分房地产企业会借助经营性贷款、物业性质贷款、企业流动性贷款等名目绕开给房地产企业贷款。

记者了解到，过去一年倒闭的很多集团企业中，部分企业业务覆盖面较广，会采用旗下贸易类企业或其他性质企业进行贷款，然后将资金投向房地产板块，这也成为银行信贷中最为重要的一个风险点。

此外，银行并购贷款也频频被房地产企业钻空子。表面上房地产企业会因为并购其他企业向银行申请贷款，但是实质上则可能是利用银行的贷款支付土地出让金。

“此前，首付贷、虚假按揭贷款等形式，都让银行的资金通过违规途径进入了房地产行业，目前则是监管要整治的重点领域。”上述股份制银行信贷部人士表示。

记者了解到，对于银行资金违规进入房地产亦是2018年银监会的工作重点。近期银行会频频喊话规范房地产融资，出台相关政策也在提速。

2017年12月22日，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》（即“55号文”），对银信类业务定义及银信通道业务定义进行明确，通知扩大了银信类业务及银信通道业务的定义，将表内外资金和收益权同时纳入银信类业务的定义；贯彻“三三四”检查中提出的“谁出资谁负责”的监管原则；堵住通过银信通道规避监管的“口子”，明确不得绕道信托将信托资金违规投向限制或禁止领域，不得利用信托通道掩盖风险实质，规避资金投向、资产分类、拨备计提和资本占用等监管规定，不得通过信托通道将表内资产虚假出表。

1月31日，上海银监局就并购贷款展开进一步规范，特别是对房地产相关并购，尤其是土地项目公司并购明确穿透监管。

“开正门、堵偏门是监管2017年拟定的一条政策原则。房地产信贷不应该通过其他途径规避监管，而是要纳入到正常的信贷中来。”上述股份制银行信贷部人士认为，这是银行业务规范的一个趋势。

重罚银行违规

除了房地产信贷政策的频频出台之外，监管还通过对银行违规行为的重罚，以震慑市场。

1月25日，厦门银监局公布出了19张罚单，其中多条处罚指向了违规贷款拿地和银行理财资金违规投向房地产领域。

记者了解到，在近期处罚的银行中，不仅有地方城商行和农商行，国有四大行和股份制银行及分支机构也位列其中。这侧面说明了银行理财输血房地产已经在行业内非常盛行，也形成了较成熟的模式。

银监会副主席王兆星日前表示，银监会在检查中发现，银行理财存在违规开展资金池运作模式、理财资金绕道投向房地产行业等违规行为。不仅违规，也给银行客户的理财带来了不可预知的风险。

1月25日至26日，银监会组织召开的2018年全国银行业监督管理工作会议再次强调，继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

华北一城商行副行长表示：“资管新规还没有正式落地，但是很多银行对于理财业务的规划和调整已经在开展了，在这个关口，‘顶风作案’的银行应该不会多，很多问题都是之前遗留下来的。”

涉及到理财资金池及理财资金违规投向房地产行业的问题，上述华北城商行副行长坦言：“这样做是有风险的，尤其是对理财投资者来讲，但是由于银行盘子太大，又有所谓刚性兑付的存在，所以从银行和投资者来讲，一直是潜在的风险，也违背银行‘代客理财’的宗旨。”

1月31日，市场传言某股份行暂停了新增房地产授信业务，该行回应该事件称，银行房地产贷款的占比较高，暂停新增房地产授信属于暂时性的。

据记者了解，暂停房地产新增授信的银行不在少数。一家国有大行内部人士也表示要对新增房地产贷款项目暂停，观望政策和市场的变化。

“我们判断短期内对于房地产贷款的政策会越来越严格，越来越规范。对于存量项目的风险也要做好风险排查工作。”该国有大行人士认为，房地产企业融资难度在加大，存量项目的风险情况要跟进。

在金融强监管的影响下，房地产融资渠道持续承压。中原地产首席分析师张大伟分析认为：“随着最近内地房地产调控监管信托资金进入房地产，房企最近融资的资金成本明显上升，融资的难度也越来越大。”

“目前来看，因为2016年房企替换了部分高成本资金，房企资金链依然宽裕，但如果调控持续，房企的压力将越来越大。另外，从资金价格看，2017年发行的债券利率均在5%~6%以上，6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。整体看，所有房企的融资成本相比2016年平均4%的水平均有非常明显的上升。目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。”张大伟如是说。

张大伟分析认为，从各地楼市调控看，预计房企的资金还会继续受到压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。

“在监管政策调整和银行全线收紧房地产企业贷款的情况下，如今多数企业对融资环境都不是太乐观。”上述国有大行人士认为，房地产行业可能即将面临新一轮洗牌，不排除会有企业资金链断裂倒闭。